为什么外国买家必须了解巴厘岛的产权结构

在巴厘岛购置房产，对外国人来说往往充满困惑。
与许多国家不同，印尼法律不允许外国人直接持有永久产权（Freehold / Hak Milik）。

因此，外国买家只能通过合法的替代产权结构进入市场，例如：

• 租赁产权（Leasehold / Hak Sewa）

• 使用权（Hak Pakai）

这两种方式在法律上都是合法的，也都被广泛使用，
但用途、风险和适合人群完全不同。

👉 选择错误的产权结构，可能导致资金损失、权利受限，甚至无法出售。

巴厘岛租赁产权 vs 使用权（Hak Pakai）外国买家简明指南

快速结论：租赁产权 vs Hak Pakai（外国买家）

对于大多数在巴厘岛购房的外国人来说，
最安全、最实用的选择通常是：租赁产权（Leasehold / Hak Sewa）。

Hak Pakai 仅在以下条件同时满足时才可能合适：

• 持有有效 KITAS 居留许可

• 计划长期自住

• 充分理解续期和转售限制

• 不以投资回报为主要目标

👉 若用于投资、出租或未来灵活退出，租赁产权通常是更明智的选择。

外国买家必须了解的法律风险

在巴厘岛，外国买家面临的主要问题往往不是房子本身，而是法律结构错误。

常见高风险问题包括：

• ❌ 名义人代持（Nominee）结构 —— 非法，且无法受到法律保护

• ❌ 租期过短，且无书面续期条款

• ❌ 无有效或不可续签的 KITAS，却使用 Hak Pakai

• ❌ 土地用途不合规（绿地 / 非住宅用地）

• ❌ 私下付款未通过公证记录

👉 在签署任何文件前，务必核查：

• 土地用途与规划（PUPR）

• 产权登记合法性（BPN）

• 税务责任

• 清晰的退出策略（Exit Strategy）

权威来源：
印尼农业与空间规划部 / 国家土地局（ATR/BPN）
https://www.atrbpn.go.id/

什么时候 Hak Pakai 可能是合适的选择？

在以下情况下，Hak Pakai（使用权）可能适合你：

• 长期居住在巴厘岛

• 持有有效 KITAS

• 作为主要自住房

• 不依赖租金收入

• 可接受转售受限

👉 对于大多数外国投资者而言，Hak Pakai 并非理想方案。

租赁产权 vs Hak Pakai —— 关键差异解析

什么是租赁产权（Leasehold / Hak Sewa）？

租赁产权是外国人在巴厘岛购房最常见的方式，
本质上是一种长期合法租赁协议。

典型特征：

• 期限： 通常 25–30 年，可协商续期

• 使用权： 可自住或出租

• 续期： 最好在首份合同中明确写入

优点：

• 初始成本低于 Hak Pakai

• 市场供应多，选择面广

• 非常适合度假出租与投资型别墅

缺点：

• 并非永久产权

• 租期越短，价值越低

• 续期依赖地主协商

什么是 Hak Pakai（使用权）？

Hak Pakai 在印尼法律中意为“使用权”，
在特定条件下对外国人开放。

典型特征：

• 期限： 最多 30 年，可续期，最长可达 80 年

• 用途： 可用于居住或商业用途

• 登记： 必须经政府批准并正式注册

优点：

• 相比租赁产权，长期稳定性更高

• 政府正式登记的产权形式

• 可配合 KITAS / KITAP 居留许可

缺点：

• 成本更高，手续更复杂

• 市场可选房源较少

• 政策可能随政府调整

哪种产权更适合你？

• 投资者 / 出租型别墅：
  👉 通常选择 租赁产权（灵活、成本低）

• 退休人士 / 长期居住者：
  👉 Hak Pakai 更具稳定性，并有助于居留安排

• 家庭长期规划：
  👉 Hak Pakai 提供更长期保障

必须避免的常见错误

• 使用名义人代持（高风险）

• 未在合同中写明续期条款

• 仅凭中介口头承诺

• 忽略土地用途与规划

Fresh Leaf 的角色

Fresh Leaf Consulting 全程协助客户：

• 正确选择 Leasehold 或 Hak Pakai

• 匹配投资目标、预算与法律安全

• 协调律师、公证人、土地调查与签约流程

👉 在签署任何协议前，欢迎联系我们进行专业咨询。